Авторизация

 
  •  Причиной смертельной перестрелки в Днепре назвали "экономические интересы" 
  •  Сeпаратисты сбили беспилотник OБСE в райoнe Дoнeцкoй фильтровальной станции 
  •  Донецк и Авдеевка oстались без воды 
  •  Бoeвики oбстрeливали украинскиe пoзиции из «Градов» и минометов 

Отмена "земельного" моратория не гарантирует миллиардных инвестиций

Отмена "земельного" моратория не гарантирует миллиардных инвестицийЗемельный рынок Украины - самый быстрорастущий и перспективный сегмент недвижимости. Плодородная земля остается одним из наиболее недоиспользованных ресурсов, в то время как Европейский банк реконструкции и развития предоставляет новые возможности для расширения деятельности украинских сельскохозяйственных производителей. Особенно новые инициативы ЕБРР направлены на местных фермеров, которые выращивают органическую пищевую продукцию.

Между тем, украинский рынок земли и агротехнологии очень слабо развиты, имея большой потенциал роста. Украина имеет практически 9% мировых запасов чернозема и треть сельскохозяйственных земель Европы, при чем, если в старой и Восточной Европе земля порезана на мелкие участки (в Польше, например, средний размер фермерского участка 7-8 гектаров), то у нас поля рассчитаны на крупнотоварное сельхозпроизводство. Средние размеры — 50-100 га, а арендная плата при очень хорошем качестве грунтов составляет меньше 30 долларов за гектар в год. «В среднем за восемь лет цена на сельхозземли по миру выросла в 4 раза, при том те страны постсоветского пространства, которые начали реформировать свой земельный рынок, показали самые высокие темпы прироста. В Румынии стоимость на землю за восемь лет выросла на 1800%. Подобное можно сказать о Болгарии, Польше», — говорит президент Ассоциации «Земельный союз Украины», член общественного совета при Госгеокадастре Андрей Кошиль.

По данным экспертов, за последние 60 лет продуктивность урожая выросла в три раза, когда площадь земель практически не увеличилась, а наоборот сокращается по миру из-за опустынивания, застройки городов. Обеспечение прироста сельхозпродукции для Америки, Евросоюза достигает потолка: сколько бы они не вкладывали удобрений, как бы они не улучшали свои технологии, темпы прироста составляют буквально несколько процентов. Соответственно, украинским рынком земли особенно заинтересуются иностранные инвесторы, несмотря на политическую и экономическую обстановку, поскольку в Европе не найти ни таких площадей, ни такого качества земли.

Впрочем, внутренних запросов также хватает. Среди них — частные лица и компании, которые никогда не занимались с/х производством, но сегодня уже думают о том, чтобы начать свой агробизнес. «Те, кто занимался экспортом продукции, те, кто работал в городах, на сегодня теряют доходы из-за снижения спроса, общего обнищания населения. Поэтому рождается очень активная тенденция, чтобы эти компании начинали свой агробизнес. В Земельном союзе Украины множество заявок на покупку участков от 10 га. Эти люди хотят построить свою теплицу, заложить сад, открыть ягодник. У нас есть ореховая ассоциация, которая проводит в месяц по два мероприятия, где собираются в каждом регионе по 200-400 человек, которые хотят заложить сад», — объяснили на Международной Конференции «Рынок недвижимости: состояние, перспективы развития, роль профессионалов в его формировании». Есть часть инвесторов, которые рассматривают землю как место для вложения своего капитала.

Возникает вопрос, как можно сегодня работать в условиях моратория, когда землю сельхозназначения покупать нельзя? «На сегодня есть сегмент земли, который не попадает под действие моратория — это земли для ведения личного крестьянского хозяйства или ОСГ - до 2 га, их достаточно много, также это земли фермерского хозяйства, которые тоже не попадают под действие моратория и могут покупаться и продаваться, это земли садоводства и некоторые другие непаевые земли», — подчеркивает Андрей Кошиль. Продление моратория на продажу сельскохозяйственных земель до 1 января 2017 года не отменяет для земельного рынка имеющиеся перспективы. Другие целевые назначения участков, которые не подпадают под действие моратория, торговля корпоративными правами и самый распространенный вариант оформления земли — договор аренды. Хотя последняя форма, по мнению экспертов, крайне зарегулирована, нестабильна, где арендная плата растет независимо от воли арендатора. Еще один путь — заключение договоров эмфитевзиса — право выращивать селькохозяйственную продукцию на чужой земле. Его можно заключать на срок 50, 100, 200 лет. В день заключения договора можно полностью внести плату за пользование земельным участком на годы вперед, что практически равноценно покупке земельного участка. Это право может продаваться, покупаться, вноситься в уставный фонд, его можно закладывать в счет ипотеки.

Но при этом отмена моратория не гарантирует немедленного притока миллиардных инвестиций.

В случае снятия моратория с продажи земли с 1 января 2017 года рынок сможет заработать не ранее конца весны – начала лета 2017 года. Этот период будет характеризоваться упадком в экономике и крайне низким уровнем социального обеспечения большинства граждан Украины. На сегодняшний день, существует значительная вероятность, что именно этот период можно будет отнести ко «дну». Таким образом, сельскохозяйственные земли будут выставлены на продажу в тот период, когда их цена будет стремиться к минимальной.

Низкий уровень социального обеспечения большинства жителей сельской местности, в свою очередь, будет толкать их к быстрой реализации земельных наделов. Аналогичная ситуация будет складываться и вокруг государственной и коммунальной земли. Бюджеты всех уровней в средине 2017 года будут испытывать нехватку средств. В связи с этим чиновники будут видеть в земле возможность быстрого получения средств, как для бюджетов разных уровней, так и для собственного обогащения. К подобной социальной картине следует добавить значительное количество вооруженных групп, имеющих боевой опыт, которые смогут оказывать услуги по рейдерскому захвату собственности, в том числе и в слабо контролируемой сельской местности.

Представители украинского агробизнеса не будут иметь средств для того, чтобы выкупить арендованные ими земли. Это касается не только крупных агрохолдингов, которые сегодня имеют значительные долговые обязательства, но также и небольшие хозяйства, а также фермеров. В подобных условиях средства для выкупа земель будут иметь лишь два типа инвесторов. Первый – это иностранный капитал. Второй – это спекулятивный капитал, имеющий доступ на внешние рынки заимствования, представители которого впоследствии будут пытаться перепродать землю иностранным компаниям.

Важно и то, что полноценного законодательного алгоритма, который позволил бы не допустить иностранный капитал к покупке земли, до сих пор не существует. Более того, в нынешних условиях подобные ограничения не будут актуальными. Это означает, что единственными полноценными игроками на рынке сельскохозяйственной земли Украины станут иностранные компании. В первую очередь это касается транснациональных корпораций, имеющих американские, либо европейские корни. Вполне вероятно, что в случае расторопности украинских чиновников на рынок могут полномасштабно зайти также представители Китая, ОАЭ, Кореи, Саудовской Аравии, Катара.

Подобный сценарий кардинально изменит соотношение сил на внутреннем рынке. Он приведет к массовой продаже бизнеса со стороны украинских инвесторов, банкротству, в лучшем случае к кратковременному падению производства и экспорта продукции АПК на период передела рынка. Это является весьма опасным сценарием для экономики в целом, где АПК играет и будет играть доминантную роль.

При позитивном для Украины варианте развития событий в данном сценарии, иностранные инвесторы расширят портовые мощности и мощности хранения, повысят урожайность высокомаржинальных культур и их производство, при этом полностью отказавшись от низкомаржинальной продукции. Вслед за либерализацией земельного рынка станет вопрос и либерализации производства ГМО в Украине. Эти факторы, в свою очередь, чреваты сокращением рабочих мест в АПК в среднесрочный период и ухудшением состояния грунтов и вод в Украине. Однако при этом Украина получит высокотехнологичную и динамично развивающуюся отрасль.

Учитывая вышеуказанные риски и сценарии, не отрицая стратегической необходимости либерализации рынка земли, можно говорить о преждевременности его введения с 2017 года, а поэтому правильно использовать возможности ценного земельного ресурса необходимо уже сейчас. И в любом случае на земельном рынке важно не пользоваться сомнительными схемами и выбрать для себя надежный путь оформления земли перед вложением средств.

Анастасия Кулишенко, специально для "Вектор ньюз"
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Оставить комментарий
Видео дня
Календарь публикаций
«    Декабрь 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031